Rumah merupakan salah satu kebutuhan primer manusia, baik rumah itu dimiliki sendiri maupun rumah sewa. Sebagai kebutuhan primer, permintaan rumah per tahunnya seakan tidak ada habisnya. Pada tahun 2016, backlog penyediaan rumah maupun perumahan untuk masyarakat dikatakan tinggal 11,4 juta rumah. Sekitar 20% dari backlog tersebut (sekitar 2.2 juta rumah) masuk dalam program Pemerintah untuk penyediaannya. Namun demikian, bagaimana dengan sisanya yang sebanyak lebih dari 8 juta rumah? Swasta lah yang nantinya berperan mengisi kekosongan ini dengan menyediakan hunian yang diperlukan masyarakat. Nah, beberapa tahun belakangan ini selain skema pemilikan rumah yang umum ditawarkan di pasaran oleh para developer perumahan, telah muncul opsi/skema perumahan syariah dan property syariah yang khususnya diperuntukkan bagi para calon pembeli rumah/perumahan yang menginginkan kredit rumah tanpa riba. Lalu seperti apa sih skema bisnis perumahan syariah dan property syariah dan bagaimana skema ini dijalankan secara syariah sehingga bisa berjalan tanpa adanya campur tangan pihak ketiga/bank? Nah, kali ini rumahdaribambu.com akan membahasnya untuk anda para pembaca! Kami berharap informasi ini bermanfaat tidak hanya bagi para pengusaha yang ingin masuk ke dunia bisnis properti syariah, namun juga bagi para calon konsumen properti yang dijual dengan embel-embel slogan murni syariah.
Hari Sabtu lalu, tanggal 14 Juli, Alhamdulillah saya berkesempatan mengikuti salah satu acara Half Day Workshop yang diselenggarakan oleh Komunitas Developer Property Syariah (DPS) di Semarang. Dalam acara tersebut, founder DPS Bapak Rosyid Aziz yang langsung mengisi acara tersebut. Half Day Workshop ini sendiri saya yakini merupakan salah satu “sales funnel” dari DPS (dimana setelah “HDW” ini ada lagi “Camp” yang berisikan materi lebih detail dengan harga keikutsertaan sekitar 30 kali lipatnya 250 ribu rupiah vs 6.5-7.5 juta rupiah) meskipun beliau dan timnya sendiri menolak mengatakan bahwa acara tersebut merupakan bagian dari lorong penjualan atau “sales funnel” dan lebih memilih istilah edukasi dan dakwah.
Terlepas dari apakah HDW dan Camp tersebut adalah bagian dari sales funnel atau bukan, menurut saya materi/ilmu yang diberikan dalam dua format acara tersebut menurut saya cukup worth it (meskipun saya memutuskan untuk hanya mengikuti acara HDW-nya saja).
Komunitas DPS sendiri merupakan komunitas para developer, arsitek, notaris, kontraktor dan pelaku usaha bidang properti yang memiliki komitmen untuk menjalankan usahanya dengan skema full syariah. Tidak seperti developer konvensional yang bekerjasama dengan bank konvensional maupun bank syariah, menurut pembicara, komunitas ini memiliki tag line #TanpaBank, #TanpaRiba, #TanpaDenda, #TanpaSita, dan #TanpaAkadBermasalah. Kedengarannya Too Good to be True bukan 🙂 ?
Itulah awalnya salah satu motivasi saya mengikuti acara yang digelar komunitas DPS ini, untuk mengetahui bagaimana skema bisnis DPS memungkinkan mereka membangun produk properti mereka tanpa campur tangan pihak ketiga. Selain itu, saya sendiri memang berencana untuk entah membangun rumah sendiri dengan pembelian lahan kavling melalui skema syariah atau langsung membeli perumahan syariah/property syariah secara langsung. Tentunya yang akadnya betul-betul sesuai syariah. Sebuah ironi sebenarnya, mengingat saya sendiri bekerja di sebuah instansi besar yang memiliki tugas fungsi penyediaan infrastruktur dan perumahan rakyat, namun saya sendiri sebagai staf (dengan background pendidikan saya dan lama masa kerja saya) tidak memiliki opsi (kecuali yang disediakan oleh swasta/sektor privat) dan jaminan untuk mendapatkan kebutuhan primer yaitu rumah dengan skema kredit/cicilan syariah ini.
Workshop yang saya ikuti tersebut dimulai sejak pukul 9 pagi hingga sebelum Ashar (kurang lebih jam 3 sore), dimana pembicara menyampaikan materi sebanyak sekitar 114 halaman. Secara garis besar, pembicara membagi bahasan menjadi tiga pokok bahasan utama, yaitu: 9 Jebakan Bisnis Property Konvensional, 9 Langkah menjadi Pebisnis Developer Property Syariah, dan 9 Jurus Langit dalam Bisnis Property Syariah.
Dalam sekitar 5 jam pembahasan tersebut, pembicara pada awalnya menjelaskan berbagai hal yang menyebabkan skema bisnis properti konvensional dan bahkan yang memakai nomenklatur syariah pun, ternyata masih penuh dengan akad bermasalah. Pada paruh kedua, di sesi siang, barulah Bapak Rosyid menjelaskan secara rinci mengenai teknik dan langkah menjadi developer property syariah. Selain itu, di sesi kedua ini juga dipaparkan mengenai 9 jurus langit dalam menjemput rezeki secara umum, yang dapat pula dipraktikkan dalam bisnis properti syariah.
Kunci Sukses Menjadi Developer Syariah versi DPS
Mengingat pokok bahasan mengenai akad bermasalah dan proses transaksi ribawi dalam konteks transaksi properti konvensional sudah jamak dibahas di berbagai laman daring, maka kami di sini hanya akan menampilkan saja ringkasan Kunci Sukses menjadi Developer Syariah yang diterapkan oleh komunitas DPS. Mungkin dalam penulisan kembali yang saya lakukan berdasarkan materi yang disampaikan pada saat HDW ini kurang pas atau sesuai dengan maksud dari founder DPS, semata-mata ini karena keterbatasan saya dalam memahami skema bisnis ini dari pembahasan yang waktunya memang sangat singkat tersebut. Namun demikian, InsyaAllah saya berusaha menuliskannya sedekat mungkin dengan pengertian yang disampaikan pembicara pada acara tersebut.
Menurut Bapak Rosyid Aziz selaku founder DPS dan pengisi acara tersebut, kunci utama untuk dapat sukses menjadi developer properti syariah sebenarnya terletak pada langkah awal dari proses ini, yaitu: Akuisisi Lahan secara syar’i. Mengapa demikian? Hal ini dikarenakan bisa jadi biaya untuk pengadaan lahan serta upaya yang harus dikerahkan untuk itu bisa memakan biaya sangat besar. Namun demikian, menurutnya ini hanyalah salah satu dari berbagai mitos yang dipercaya saat orang akan terjun ke dunia bisnis property syariah. Padahal pada kenyataannya, skema syariah memungkinkan berbagai opsi dalam melakukan akuisisi lahan sehingga suatu proyek pembangunan perumahan syariah dapat berhasil dengan modal awal yang tidak terlalu besar.
Bapak Rosyid Azis yang juga sering dipanggil dengan sebutan Ustadz Rosyid menyampaikan skema dan teknik yang secara khusus beliau formulasikan untuk dapat menjalankan usaha ini secara benar-benar syariah. Meskipun kalau menurut pandangan saya, masih terdapat beberapa titik dari praktik riil skema yang masih perlu perbaikan misalnya dalam tahap pengurusan perijinan maupun konstruksi, sehingga bisa benar-benar 100% sesuai syariah.
Dalam hal ini, sebagai salah satu langkah awal yang sangat menentukan, DPS menerapkan Skema 5B dalam teknik akuisisi lahan secara syariah. Skema tersebut meliputi:
- Bayar per Unit Laku
- Bagi Unit Bagi Pintu
- Bayar Bertahap (>24 bulan)
- Bagi Hasil dengan pemilik Lahan
- Bagi Hasil dengan pemilik Modal
Bayar per Unit Laku
Bayar per Unit Laku artinya developer dalam hal ini menyepakati akad pembelian dengan cara bayar per unit laku kepada pemilik lahan. Dengan demikian, kewajiban developer melakukan pembayaran kepada pemilik lahan adalah saat ada unit yang laku. Apakah hal ini dimungkinkan secara syariah, dari informasi yang disampaikan dalam HDW tersebut hal ini dimungkinkan mengingat pembelian properti/perumahan syariah dikategorikan dalam jual beli pesanan/inden/salam yang membutuhkan waktu bagi penjual untuk pemenuhan kewajibannya kepada pembeli. Contoh konkritnya adalah jika kita membeli peralatan industri, pesawat terbang, dsb yang membutuhkan waktu cukup lama untuk perakitan/pembuatan bisa dilakukan dengan akad ini. Hal yang perlu disepakati adalah harga dan kapan serah terima barang tersebut dilakukan, bukan kapan rumah/barang tersebut mulai dibangun.
Hal ini tentunya memberikan keuntungan bagi developer sehingga bisa mendapatkan modal untuk mulai membayar tanah yang dibelinya dan mulai membangun tanpa harus berhutang ribawi pada bank. Namun demikian, tantangannya bagi calon pembeli memang harus benar-benar jeli dan bisa memastikan kredibilitas developer sebelum menyepakati akad jual beli tersebut, karena selain ada ‘pembeli nakal’, tidak dipungkiri banyak juga ‘developer nakal’. Nah, di sinilah pentingnya perjanjian jual beli tersebut dilakukan di hadapan Notaris sekaligus PPAT sehingga legalitasnya dapat dipertanggungjawabkan.
Bagi Unit Bagi Pintu
Salah satu skema yang juga diformulasikan di DPS adalah bagi unit bagi pintu. Biasanya apabila terdapat lahan yang sulit terjual karena harganya cukup tinggi, developer properti syariah akan menawarkan beberapa skema penjualan tanah tersebut yang menguntungkan bagi berbagai pihak terkait. Dengan pemilik lahan, akan menawarkan membangunkan sekian unit ruko/rumah yang nilai jualnya (biasanya) lebih tinggi dari harga tanah untuk diberikan kepada pemilik tanah setelah jangka waktu tertentu (bisa juga ditambah bagi hasil profit passive income cicilan pembeli properti selama sekian tahun berikutnya). Kepada kontraktor developer bisa juga menawarkan skema bagi unit bagi pintu ini sebagai bentuk pembayaran.
Bayar Bertahap (>24 bulan)
Teknik bayar bertahap ini juga merupakan salah satu teknik yang dilakukan para developer di komunitas DPS untuk dapat mengakuisisi lahan secara syar’i. Pembayaran bertahap memungkinkan developer untuk memasarkan dan menjual unit propertinya di awal bahkan sebelum launching resmi (biasanya segera sold out untuk jenis properti rumah tapak sederhana dan menengah) dan mendapatkan cash flow yang baik untuk melakukan pembayaran atas lahan.
Bagi Hasil dengan Pemilik Lahan
Dalam skema ini, developer melakukan bagi hasil dengan pemilik lahan. Pada tahun-tahun awal, developer akan membayar harga beli lahan dan biasanya akan ditambahkan dengan bagi hasil/profit sebagai passive income bagi developer dan pemilik lahan. Dari mana datangnya profit ini? Tentunya dari sisa cicilan pembayaran yang dilakukan pembeli, karena biasanya proyek pembangunan perumahan syariah dapat selesai dalam 1 tahun atau 2 tahun. Nah, pembayaran cicilan selama beberapa tahun setelah itulah yang menjadi sumber dari profit/passive income yang didapatkan (karena developer biasanya pasti akan menjual diatas Harga Pokok Produksi/HPP). Kuncinya, kata Rosyid, adalah “jangan pernah menawar lahan di bawah harga yang ditawarkan oleh penjual. Tawar lebih tinggi, tapi turunkan syarat”.
Maksudnya kurang lebih, developer dapat menawarkan harga beli lebih tinggi kepada penjual tapi menawarkan syarat yang lebih mudah, misal pembayaran bertahap, bagi hasil dan lain sebagainya.
Bagi Hasil dengan Pemilik Modal
Nah, teknik ini menurut Rosyid merupakan teknik paling terakhir yang bisa dilakukan jika teknik negosiasi sebelumnya tidak berhasil dilakukan. Developer dapat menggandeng investor untuk melakukan pembelian lahan dan menyepakati akad kerjasama bagi hasil dengan pemilik modal tersebut.
Nah, demikian beberapa teknik yang dibocorkan oleh Founder komunitas DPS, Bapak Rosyid Azis tentang Kunci Sukses Menjadi Developer Syariah. Pantau terus rumahdaribambu.com karena nanti InsyaAllah saya akan bagikan materi yang telah disampaikan pembicara dalam acara tersebut secara gratis kepada pembaca yang budiman. Apabila anda tidak sabar, anda bisa juga berlangganan email/subscribe email anda untuk mendapatkan informasi terupdate dari rumahdaribambu.com, atau kirimkan komentar anda di kolom komentar dan sertakan nomor WA dan alamat email yang bisa kami hubungi untuk mengirimkan bahan/materi tersebut.
Wallahu A’lam Bishawab
0 Comments